二手房交易谨防四大陷阱 案例分析(

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案例一:王某最近购买了一套三居室,面积150平方米,成交价为150万元。但在房管所网签时,王某与原房主签订的价格显示的是75万元。“网签合同是假合同,这个价格主要是用来避税”。王某解释说,原房主购买这套房子花了75万元,而75万元是税务部门对这个区域房子认可的最低纳税价格。“按照契税是房子成交价的3%计算,光契税一项就可少交22500元。而通过做低房价,原本需要支付的营业税也做没了。”王某面露得意地说。

　　从05年6月1日起,为了稳定房产市场,我国开始执行普通商品房、非普通商品房区别征税,并且对出售方征收营业税、个人所得税等,大大增加了非普通商品房及出售方的税负,而转让方的税负又转嫁到了受让方,于是买卖双方为了少付税费,多采取做低房价的方式来逃税,并且以“避税”的幌子来掩盖违法的真实目的。通常的操作方式是买卖双方签订“阴阳合同”,或者签订“主合同”和“补充合同”。签订“阴阳合同”,即签订一份总房价较低的合同,作为办理过户手续之用的“阳合同”,同时签订一份反映真实成交价格的“阴合同”。签订“主合同”和“补充合同”的操作方式更为简便,买卖双方只签订一份价格虚假的买卖合同用来办理过户手续之用,真实的成交价格则通过签订补充协议的方式来约定。

　　律师提示:这样的“避税”方式是违法的,违法必然存在违法成本,一旦被查出,不但要补足应缴的税款,而且还面临高额罚款。更为严重的是,这样所谓的“避税”方式在近几年已经引起了一定数量的纠纷。过户前首先要核税,核税通不过,则无法交易,纠纷自然而生,多出的税费到底谁来承担就成了双方争议的焦点。此外,如果是通过贷款方式买房,由于首付款是按真实房价支付的,而交付贷款银行的必须是送房地产交易过户用合同,如果首付款和买卖合同有出入,贷款也不能获得银行批准,这样也会引起双方的纠纷。

综上所述,在二手房的交易过程中,做低房价表面上看是省钱了,实则是法律陷阱,一旦落入,烦恼无穷。

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案例二:宋女士是一名公司白领,月收入6000元。最近买了一套二居室,拟申请贷款80万元,期限为20年。而银行要求其月收入至少为1万元,为了使贷款获批,宋女士找到了公司财务主管,为她开具了月收入1万元的收入证明。结果银行还是没有批准宋女士的贷款请求,原因是月收入过万达到申报个人所得税的条件,而银行通过查询得知,宋女士并没有出现在纳税名单中。银行的解释是,要么宋女士收入证明作假,要么宋女士有逃税嫌疑,而这两项都是申请人不良信用的体现。

　　在二手房交易买卖时,购房者大多采取贷款方式支付部分房款,但是由于银行审核房贷有一定的标准,比如购房者的还款能力、信用状况、房龄、房屋价值等,所以有部分购房者不一定能获得购房贷款,由此也引发出一些陷阱。

　　从各大银行对于购房贷款的审批要求上看,月还款额需要匹配的收入证明,比如月收入是月还款额的一倍。一些购房者的收入可能无法达到银行的要求,于是只能做假的收入证明用于购房贷款。

　　北京律师提醒:提供假收入证明一旦被银行查出,就可能进入不良信用黑名单,不但该次贷款无法通过审批,而且也会成为今后贷款的障碍。所以,购房贷款时应该先咨询贷款银行,量力而为,勿让假收入证明成为影响交易的陷阱。

案例三:江西南昌的周先生新近购买了一套单位附近的房子,成交价为40万元。在向银行申请贷款时,周先生提供的成交价格被增长为55万元。但是银行对这套房产的评估价为35万元,批给周先生的贷款为24万元。“冒着很大风险与原房主签了这份‘高房价协议’,没想到还是没有骗过银行”。周先生苦笑道。

　　相比逃税而做低房价,有的购房者还会故意和上家串通做高房价,方法基本和做低房价类似,其目的是为了获更高额房贷。

　　北京律师提醒:做高房价有违银行房贷规定。二手房的房贷首付款是有比例要求的,目前大部分银行规定为3成,做高房价无疑属于“骗贷”,要承担相应的法律责任。此外,银行对房地产进行评估后认为实际价值并没有合同价高,购房者也可能无法贷到预期的成数,容易引发交易双方纠纷。

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案例四:通过房产中介,天津的张先生看中了一套三居室,成交价为80万元,中介公司表示,这套房最低可以贷到50万元。张先生很快签订了购房协议,并向中介公司支付了30万元首付款。但是在申请银行贷款时遇到了麻烦,按照张先生的还款能力和这套房子的价值,银行只批贷25万元,还有25万元的缺口。张先生急了,希望退房并要回先前支付的中介费和首付款。中介说,协议上并没有保证你能贷到款,中介费和首付款不能退,缺口25万元只能由张先生自己想办法。张先生现在一脸茫然。

　　中介公司为促成交易,会作出一些口头承诺,如保证购房者能够获得一定数额的贷款等,而中介作为专业的房地产经纪、房地产居间机构,往往都会得到购房者的信任。但是中介的这些承诺并不以书面的形式固定,也没有任何责任可言,一旦承诺无法实现,承担责任的还是购房方。

　　北京律师提醒:在签约前,一定要对房产情况及自身经济实力和贷款能力有个清醒的认识,不能听信中介的口头承诺,以免引起不必要的麻烦。

案例五:通过一家房产中介,河南郑州的孙女士看上了一套二居室。但因为另一家中介公司的挂牌价稍低,孙女士与另一家中介公司达成了交易,并支付了中介费。但不久后,先前带孙女士看房的那家中介将孙女士告上法院,要求追究其违约责任并胜诉。原来,在看房时,孙女士在中介提供的看房单上签字,而这个看似不重要的看房单其实是一份无终止期限的居间协议,明确约定了通过其他中介公司成交同一套房屋的,要承担与中介费相同金额的违约金。

　　在购买任何一套二手房时,购买方首先要做的一定是先看房,看房满意后才会作出购买决定。在大多数人的概念中,买卖双方交易成功了应当支付中介费,否则就不需要支付中介费。中介公司在带购房者看房前通常都会要求购房者签署一张看房单,大多数购房者都会忽视看房单的具体内容,轻易就签字了。而看房单上也有玄机,有的看房单甚至会约定看房后,只要最终看房人购买了该套房屋,无论是否通过该中介达成交易,都要承担相当于中介费或一定金额的违约金。