二手房交易纠纷特点及楼市新政下的风险提示

二手房交易纠纷特点及楼市新政下的风险提示

自2009年2月房价上行以来，二手房交易纠纷就开始呈上升趋势。2009年下半年开始，北京房价上升速度开始加快，纠纷也相应的快速增加。今年初以来，为了遏制楼价的不合理上涨，国家连续出台楼市调控政策，随着政策效力逐步显现，“量价齐跌”的同时，二手房交易纠纷也开始呈现新的特点。事实上，房价涨落实属市场的常态,无论是房价的快速上涨还是急速下跌，交易损失的一方都不可能“心甘情愿”，纠纷也就由此产生。

一、从卖方违约到买方违约

在去年房价大幅度上涨的情况下，卖方受利益驱使不守诚信，主动违约现象较为普遍。部分二手房房主在办理过户手续前主动违约，愿意双倍返还定金或根据合同条款赔偿违约金，导致买房人不得不到法院起诉。甚至个别卖方在合同约定期内故意拒收房款，然后反诉买方违约，要求解除合同。

今年“国十条”出台以后，因为政策的滞后效应，房价还未明显下跌，已经有买家违约，主要分两种情况：一买家主动违约，这部分买家是基于对政策的理解和对未来房价的判断，宁愿损失定金；二是买家的被动违约，主要是楼市新政出台后首付比例提高无法支付、贷款失败及多套房政策限制等原因。综上所述，二手房交易双方在签约时应充分考虑房价上涨或下跌带来的隐患，可以在合同中约定适当金额的违约金，并尽快办理过户手续完成交易，以免“夜长梦多”。

二、房屋权属不清

在目前高房价的大背景下，购房人购房心切，不注意审查出售房屋的权属证书，往往盲目签订房屋权属有瑕疵的二手房交易合同。通过审理案件发现，房屋权属瑕疵引发的纠纷主要表现为购买未取得其他共有人同意的共有房屋、未进行继承分割的遗产房屋、购买开发商更改底单的房屋、购买受政策调整的央产房和经济适用房等等，以上各类房屋的交易有诸多限制，购买者在购买前应当详细了解相关法规政策，以避免纠纷。

三、房屋买卖合同不规范。

二手房交易中，不少当事人为达到避税的目的，往往签订“阴阳合同”，大多数买卖双方法律意识淡薄，没有认识到签订此类合同的严重后果，虽然去年国家已经出台政策明令禁止，但实际交易中中介机构为促成交易、购房者为避税仍有采用，一旦实际履行过程中产生纠纷，自身的权益将受到损害。

目前的二手房交易大多通过中介完成，中介公司往往让买卖双方以《城市存量房屋买卖合同》为范本签订合同，并由双方选填。但仍有为数不少的买卖双方愿意私下订立合同、约定各项内容，这种合同一般约定不规范、权利义务规定不明确，容易引发纠纷。 因此，合同中约定得越详细越规范，越对交易者有利。

四、中介公司违规操作，恶意促成买卖双方交易。

在审理的该类案件中，发现中介公司为了获取中介费，往往在收取购房客户的代理服务费后，不能严格按约定提供所承诺的服务；不如实告知购房人交易房屋存在的问题；明知不符合交易条件的房屋违规进行申报；中介公司为买卖双方提供的规避法律的办法，往往成为纠纷的焦点。

新政出台后，很多中介公司已经开始以有办法降低二套房首付款比例来说服购房者，其方法主要是寻找一个未购买房产且短期内没有购房需求或没有购房能力的第三人，由购房者与第三人签订内部协议约定房产产权归属，然后以第三人的名义签订房屋买卖合同，并以第三人的名义向银行贷款的方式进行购房，将房产证办理登记在第三人的名下。这种作法虽然可以在申请银行贷款时可以享受第一套房的首付比例及利率优惠政策，但是购房者要承担较高的法律风险，纠纷一旦产生，得不偿失。因此，广大购房者在听从中介公司的“支招”之前，一定要对法律风险有清楚的认识。

“国十条”中已经明确了主管部门应加强对二手房交易的监督与管理。我国民法中对于中介公司的义务缺乏明确规范，因此建议制定更加严格的房产中介管理规范，帮助购房者签好合同条款。同时购房者也应选择正规的房屋中介公司，避免交易风险。