作者：承业律师事务所 来源：www.myhouse64.com
最近承办了一起罕见的案件，案情是这样的：
刘先生在2006年在静安区买了套200多万的房子，住了二年多，最近房子被限制交易了。他到交易中心去了解，才知道原来是当初买房时出了问题。当时的产权人是一位姓吴的女士，但经办人却不是吴女士本人，而是她的代理人张先生，张先生出示的是某公证处的委托公证书，因此办理过户手续和收取房款的都是这位张先生。但现在吴女士却称她根本没有委托过这样张先生出售她的房子，而只是委托她看管，那个委托公证书是假的，目前这个案件正在法院进行审理之中。当然，如果真象吴女士说的那样，那张先生无疑构成刑事犯罪，不过，张先生的犯罪行为造成的经济损失应当由吴女士来承担还是由刘先生来承担，这在法律上还是有一些争议的。作为买方的刘先生来说，如果由他来承担的话，那么200多万的购房款无疑是打了水漂，即使法院判决张先生坐个十年八年牢，恐怕刘先生的经济损失也难以挽回。
冒用他人的名义将他人的房产出售给别人，骗得房款后逃之夭夭，即使这种情况在房产交易中出现的机率非常少，但一旦碰到，将给自己造成巨大的经济损失。这个案件进一步提示购房人：在二手房交易中一定要睁大眼睛，认真识别交易对象的真实身份。
一般来说，冒名顶替出售他人的房产有以下几种情况：
一、 将承租房出售，
先将房屋从产权人手上租赁下来，然后伪造房东的身份证以及房产证，再到中介处挂牌将房屋出售。
二、与房东有特定关系，冒用房东的名义出售
由于与房东有一定的关系，比如亲戚关系或朋友关系，将房东的身份证和房产证骗到手，再冒用房东的名义将房子卖掉。
三、利用委托公证，以房东代理人的名义出售
先找一个与房东外貌相似的人，再持房东的身份证到公证处办理委托公证，以房东名义委托自己将房子卖掉。
当然，不管哪种方式都会经过房地产交易中心的审核，但是，交易中心工作人员对交易资料的审核一般很难进行实质审核而只能进行形式审核。比如，交易中心很难去判断卖方身份证以及公证委托书的真假，而只能判断材料是否齐备、材料表面是否有明显漏洞。因此，买方对卖方真实身份的审查不能寄希望于交易中心。
买方应通过以下几个途径对卖方身份进行审查：
一、对产权人的户籍情况进行调查
对卖方亲自签订合同并办理过户手续的，应当到公安机关调查产权人的户籍情况。公安机关的户籍基本信息上都会有相应的照片，这个照片与身份证上的照片是一致的，因此应当查清楚以便与卖方进行比对。
二、对委托公证书进行调查
如果涉及到委托公证书的，应当到公证机关调查公证书的真实性，以防止公证书被伪造。
三、对代理人的户籍情况进行调查
代理人持委托公证书办理交易手续的，除了调查公证书的真实性，还要确保委托公证书上指定的代理人与办理交易手续的是同一个人。因此还应当核实代理人的身份。
除此之外，还应当注意，房款应当尽量从自己的银行卡号汇入产权人的银行账号，而尽量不要以现金交付，或者汇入代理人的银行卡号。
50010302002461号