二手房买卖纠纷 北京法官解读

　

（北京法律咨询： 腾房纠纷 离婚房产 小产权房 商品房买卖 ，)

北京法院法官房产报告解读 摘录,供参考学习:

一、受案情况的分析(案件数量)

　　根据案由买卖不分一手房和二手房，通过对主体的界定还是能够区分的，期房都是预售合同纠纷，二手房一般都是双方当事人之间的，在甄别上还是有区分的。单位告中介的案由叫居间合同，我们国家合同法424条，有单独案由，居间案由数量也不少，几大中介公司都榜上有名，居间服务肯定是专业化服务的问题。这张图表是胜诉、败诉率的分析。

　　二、涉及的相关法律问题

　　在我们这个体制下，我们叫二手房，其实不是法律概念，尤其是在现有体制下，房源很复杂，我的第一个问题就讲房源，就是房屋的来源，或者房屋权属的定性和定位，应该是二分法，受制于我们国家现在城乡二元体制，因为城市规划区内的房子就是建委系统管理的，可以通过权属登记进行管理，农村集体土地上的房屋，是我们对农民的一种基本保障制度，通过相关的法规和国务院政策，不允许交易，农村房屋中有农村宅基地上的自建房屋，第二集体土地上的小产权房，现在媒体上报道叫小产权房，从法律概念上界定产权没有大小之分，只不过没有交纳土地出纳金，没有成本，我们俗称小产权房。今天主要探讨城市国有土地上房屋交易，分商品房、保障性住房、经济适用房，商品房也就是通过房地产开发公司买售完之后进行第二次交易的商品房，还有保障性住房，经济适用房，这里面有个临界点，就是以2008年4月8日为限，在政策上要衔接。还有按经济适用住房产权管理的，还有房改房，通过国务院文件，为了推动房产市场的改革，五年上市交易一般来说松动了一些，再有单位央产房。

　　第二涉及的相关法律问题，首先要讲合同效力及不动产权属登记债权合同是基础，物权是履行，新的《物权法》也借鉴了大陆法系债权、物权的区分原则，合同效力的判定依据，从制定法的时间顺序上讲有民法通则58、59条，中华人民共和国合同法第52、54条，中华人民共和国城市房地产管理法第38条，还有《物权法》第106条，以及国务院、建设部和各地市颁布的规章，具有不同的效力等级。房地产相关法律是很庞杂的。《民法通则》和《合同法》有递进关系，在司法掌握上，在禁止性规定上还会进一步区分，分效力性规范和管理性规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》就是第三十八条中的第六条，未依法登记而领取权属证书的。

　　第三居间合同与买卖合同的关系，我看了几大中介公司的版本，居间合同、代理合同、委托合同很多权利义务混在一起，名称上也称谓不一，相对性卡的不是很严，合同一定要强调相对性问题，从大方面讲非主从关系，某种程度上是手段与目的的关系，424条合同一般来讲是为主买卖合同服务的。

　　第四居间业务完成的认定，也就是报酬请求权的界定问题，这里面有如实报告的业务，对交易相关的事项注意义务、报告订约机会或为媒介服务，促进交易合同的有效成立，与代为办理贷款、过户的区别。

　　案例一：居间报酬请求权的成立。案情：2004年11月，刘某与甲中介公司就某套房屋签订了看房确认书，看房费10元/套，若成交，给付房款8%的中介费，若私下交易，支付成交额5%的违约金，该套房屋在多个中介均有登记，刘某后经乙中介公司居间订立买卖合同，甲中介公司要求刘某给付中介费及违约金均被驳回。评析：带领看房与促成改易非同一。媒介型居间中约定不得私下交易无效。

　　三、审理中的几个实务问题

　　第一夫妻公有房屋是否擅自处分的界定及合同效力问题。他的裁判关注到社会的和谐问题，我们高度重视民生案件的审理，由于我们国家发展的历程有很多很复杂的东西，比如房源的问题，如果把复杂的房源和复杂的婚姻中的财产体制进行几何化对应的话会更复杂，比如夫妻公有的认定，现在有一个新的司法理念，《物权法》出台以后，我们严格遵照《物权法》定，从对内、对外两个层次考虑问题，在对内婚姻家庭内部，不能登记成张三的，就是你丈夫的房子，登记成李四的房子就界定你妻子的房子，再往深了讲更复杂，比如甲男是钻石王老五，花一百万在婚前买一套商品房，产权证的发放是在结婚正之后，如果严格从法律逻辑出发，婚姻关系期间所得的财产如果没有特别约定就是家庭公有财产，我们以权属证书发放时间为最终的完结时间，产权证的时间晚于结婚登记证书情况的话，正常情况下判定是共同财产没有任何疑问，但是有时候法律不能太逻辑，还要考虑社会上的复杂因素，上海、广东很多法院都是理性的判断，这是一种一百万元币的财产形态，转化为两居室、三居室一套房子，还有他的单独所有权，在这方面不能太绝对，包括在婚姻期间，折算男方或女方工龄取得的房改房的判断，首先要区分动态的交易和静态的归属，如果不涉及第三人，在有第三人情况下有《物权法》第106条进行保障，如果婚姻关系内部的话，我们就不能够为登记论判断，在动态和静态把握上有一个斟酌的问题。第二处分的问题，当时立法时候应该参照了德国民法典的相关条文，在德国区分负担行为和处分行为，立法时候我也看国国内大牌学者对这方面的论述，观点不太一致，在处分上和106条联合起来判断，不涉及第三人交易情况下，我们是一个判断方法，如果涉及到106条应用的话，我们着重优先采用106条维护动态的交易，因为我们国家权属登记制度中大部分登的是户主一人，尤其房改房，登所在单位职工，这种情况下要求审查婚姻状况，审查完婚姻状况再审查婚姻财产制度，然后再审查签名真实性，极端例子就是张南为了卖房子可以找李女做一套假的离婚手续，然后把房子处理掉，后来发现婚姻关系是假的，导致在建委系统中有一个撤证的行政诉讼登记，在民事中就有合同无效诉讼问题。

　　案例二：善意第三人的保护。黄某与孙某原系夫妻，双方以成本价购买住房一套，2003年4月将产权登记于孙某名下，2004年2月双方协议离婚，并约定黄某的一半赠与给孩子，2006年2月孙某未经黄某同意，私自与张某签订了房屋买卖合同，并将产权过户，后黄某要求确认上述买卖合同无效，张某主张自己善意取得。

　　案例三：善意第三人的判断，刘某与王某为夫妻，赵某与刘某系母子，刘某于王某在1994年12月购买了一套房屋，产权登记在刘某名下，2006年3月，王某向刘某出具了同意售房的证明，2006年5月，刘某以卖房为名，将产权过户到赵某名下，刘某未要求赵某支付房款。后双方闹离婚，王某要求确认刘某处分房屋的行为无效。评析：受赠人不应成为善意第三人的范畴。