房贷被拒引发的二手房买卖纠纷

　　核心内容：下面，承业律师事务所房地产小编介绍一个房产买卖合同纠纷，就案例中出现的房贷没通过而履行不能的违约责任进行详细解读。

　　2009年2月1日，某公司通过股东大会决议，同意将系争房屋出售给原告，并全权委托吴某办理此项事宜。同日，梁某(乙方)与甲公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定在甲公司的居间下，梁某以51万元的价格购买系争房屋。2009年2月2日，梁某向甲公司交付定金1万元。2009年2月3日，某公司作为甲方在上述协议上盖章并由吴某签名，甲公司遂将梁某所交定金1万元转交给某公司。

　　同日，某公司(甲方)与程某、梁某(乙方)签订《北京市房地产买卖合同》，约定，甲方通过甲公司将系争房屋出售给乙方，转让价格为51万元，建筑面积为58.58平方米;甲方于2009年3月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接;双方确认在2009年3月5日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同时，甲乙双方又签订《特别协议》，约定实际成交总价为51万元，首付款36万元，银行贷款15万元;乙方实际支付甲方定金1万元;乙方于2009年2月12日之前申请银行贷款顺利审批通过，乙方应在2009年2月15日支付大定金4万元，2009年3月5日支付首付款31万元，如此构成乙方支付甲方首付款36万元;乙方不按照约定履行协议付款，甲方有权在2009年3月8日后不予返还乙方定金1万元，作为乙方对甲方的赔偿;乙方申请银行贷款未通过审批，致使交易无法履行，甲方收取乙方定金1万元无偿返还乙方，双方无责解约。

　　另查明，2009年3月6日，某公司收到由甲公司转付的定金4万元，同时向甲公司支付佣金1万元。2009年3月27日，梁某对某公司代办人吴某发出《催告函》，催告其于2009年3月31日13时前前往甲公司某分公司配合办理房地产产权过户手续。2009年3月30日，某公司致函梁某，表示双方所订的特别协议未按时执行的原因在于中介，承诺愿意以原价将系争房屋出售，如不能达成交易，愿意赔偿1万元。同日，梁某出具《情况证明》，称中介公司因中介公司存在诸多不规范操作行为，导致原告延期付款。2009年4月15日，梁某、甲公司分别向某公司发出《通知函》，通知某公司于2009年4月18日10时前到甲公司某分行与买受方前往宝山区房地产交易中心就系争房屋办理交易过户手续，并收取相应钱款及履行其他义务。2009年4月17日，某公司向梁某致函，表示梁某已违反合同约定的付款期限，某公司决定不卖系争房屋，并保留追究违约责任的权利。

　　审理中，梁某、程某向本院提供民生银行借记卡客户对帐单，证明其准备了首付款。某公司认为该证据与本案无关，甲公司表示不清楚。甲公司向本院陈述事实经过：2009年2月3日签约时，双方协商待下家贷款审批下来后，支付余下4万元定金;3月3日，银行通知甲公司贷款审批通过，甲公司遂通知梁某，梁某当天向甲公司交付定金4万元;甲公司遂通知某公司取定金，某公司说没空、改天;3月6日，某公司前来取走定金4万元，当时甲公司要求某公司先缴税才能办过户，但某公司一直未缴;3月中旬，某公司就表示不想再出售系争房屋了;三方曾约定，由上家代下家支付佣金，故甲公司于3月6日向某公司收取佣金1万元。梁某、程某认可甲公司的陈述，并表示《情况说明》是应某公司所写。某公司表示，2009年3月5日时甲公司电话告诉说下家钱没有准备好，甲公司也没有催其缴税;中介费是代下家垫付，过后要还的。