“无证房产买卖”的风险及纠纷处理大问题重庆房产财产律师

法院处理无证房产的买卖问题的意见基本是一致的，重庆房产财产律师就无证房产相关问题进行解析。
情况一、房屋买卖双方签订的无证房屋买卖合同，该合同不会因房产证的缺失而一律判决无效。但因为不能取得房产证，导致买方不能按约定时间办理贷款手续的，卖方应承担违约责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。
但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，只有违反效力性强制性规定的才属无效。
而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
管理性强制规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致合同无效的规定。
此类规定旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。
效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规定，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规定。
此类规定不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。
因此，只有违反了效力性的强制规定的，才应当认定合同无效。



情况二、买卖无证回迁房的法律效力。所谓回迁房是指开发商在征收土地时，配给回迁户的房子。
有些回迁户将回迁房直接予以处理，从而形成了一些纠纷。
虽然回迁房的买卖可以突破一些商品房交易的禁锢，价格也可能会便宜一些，但是回迁房的买卖还是存在诸多的风险：
比如回迁房办理房产证时，一般是根据业主在签订回迁房协议时所注明的名字确定房产所有人，不会直接将房产证的名字列在购房人名下。
在这种情况下，如果出卖人反悔，购房人将不会得到想要的房产。
因此说，未取得房产证的回迁房是不可以进行买卖的。
基于此，在购买回迁房时，一定要问清回迁房是否有房产证。
若尚无房产证，要切实注明应自取得房产证后一定的时间内办理房屋所有权的转移手续。
因回迁房具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方死亡，回迁房依法应作为遗产由继承人分割，所以，在签订回迁房买卖合同时，最好要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和继承权利的放弃。
 
情况三、无证安置房的买卖问题。
所谓安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。
安置对象包括城镇居民被拆迁用户和征拆迁房屋的农户，安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。
因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。
但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。
如果没有房产证，房屋买卖协议一般是不受法律保护的。
 
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