法拍房物业费纠纷案例
2023年，小李经司法拍卖竞得福建省厦门市海沧区的一处房产，原房主为小王。在成为新业主后，物业公司向小李催收物业欠费。小李向物业公司交清自己成为业主之后的相关欠费后，拒绝支付案涉房屋原房主之前所欠的费用。经催要无果，物业公司将小李和原房主小王一并诉至厦门市海沧区人民法院。
物业公司的诉讼依据
庭审中，物业公司提交《拍卖公告》，其中第七条载明：标的物过户登记手续由买受人自行办理，物业费、水、电等欠费以及法律法规没有规定或者规定不明的税费均由买受人承担，具体费用请竞买人于拍卖前自行到相关单位查询了解，与拍卖人无涉。
现房主小李的辩护理由
现房主小李认为，法院《拍卖公告》里面写得很清楚是跟拍卖人无涉，而非与原房主小王无关。同时，其与物业公司不存在权利义务关系，与小王也不存在合同约定。而且，原房主小王自取得产权后，该房产一直处于空置状态，空置房不用交纳物业费。于是小李请求法院驳回物业公司的诉讼请求。
原房主小王的辩护理由
原房主小王认为，自己未收到物业公司的催收电话或者信息，甚至未与物业公司签署合同，故其和物业公司之间不存在物业服务关系。而且小李自愿参加司法拍卖，视为对《拍卖公告》的同意，对查询案涉房屋相关欠费情况具有慎重义务。《拍卖公告》中明确说明了物业费、水费、电费以及法律规定明确或不明确的税费均由买受人承担，故其不需要承担连带责任。
法院审理结果
法院审理后认为，物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效且未到期，物业公司依合同约定提供了物业管理服务，有权主张相应物业费。
案涉房屋所欠费用产生于小王作为房屋产权人期间，小王对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，案涉房屋是否空置并不影响小王支付相关物业费用。小李以案涉房屋空置为由，主张减免物业管理费缺乏法律依据。同时，案涉房屋的《拍卖公告》载明，拍卖标的物所涉及物业费等欠费均由买受人自行查询了解并承担。小李以自愿参与竞拍的行为表明了对《拍卖公告》相关条款的接受，表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担。
法院判决，现房主小李应向物业公司支付相关欠费，小王对小李应承担的债务承担连带清偿责任。厦门市中级人民法院二审维持上述判决。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定，第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。故现房主小李因竞得案涉房屋从而构成债务加入，应和原房主小王对案涉房屋的相关物业欠费承担连带清偿责任。
虽然法拍房往往能低于市场价成交，为购房者提供了“捡漏”的机会，但法拍房本身可能存在相应风险。建议购房者在竞拍前全面了解标的房屋状况，如到物业公司查询标的房屋欠费情况、向执行法院详询标的房屋现状、到标的房屋内部及周边进行全面评估等，做到心中有数。
来源：云南法制报
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50010302002461号