1985年5月30日，市卫生学校、联络处与原告签订了一份征地协议，协议约定征用位于黄贝岭麻屋仔即湖贝路北则面积为1733.4平方米(2.6亩)的土地。同日，联络处与原告又签订另一份协议，约定联络处同意将靠路边盖起大楼后的底层划出一半给黄贝岭做商场铺面，其面积造价为250元/平方米，此款由黄贝岭还给联络处。1987年2月，该综合楼动工兴建，原告按协议约定，以每平方米250元的价格，向联络处属下的金星贸易公司支付了15,725.60元商铺建造费。
1987年10月，综合大楼竣工后，联络处依协议约定，将该商铺(面积62.9平方米)交原告，原告自行装修后，将该商铺分别出租给本村村民，一直延续至今。1995年1月间，联络处没有知会原告，便向房地产登记机关申报房产登记，领取《房地产证》，包括底层62.9平方米的商铺，登记在联络处的名下。
2000年6月13日，联络处致函原告，要求交还该物业，原告才知道被告单方面领取了房地产证，立即复函被告，指出“这种做法是我司不能接受的。” 随即联络处以黄贝岭公司侵犯所有权为由，向罗湖区法院提起侵权之诉。黄贝领公司接着以征地补偿协议纠纷提起本案诉讼，诉讼请求是：确认原被告在1985年5月30日签订的征地补偿协议有效。
【争议焦点】
这份征地协议有没有效?
原告认为，征地协议是双方的真实意思表示，也未违反当时的法律法令，同时根据深圳市政府有关规定，应认定合法有效。
被告认为，1、本案不属于法院受理民事诉讼范围。原告诉请属于历史遗漏的落实政策性质的房地产纠纷，应由国土部门解决。2、法院重复立案。被告诉原告的房屋侵权案立案在先，本案立案在后，二诉所指向的法律事实和理由是一个，不应重复立案。3、双方协议是非法协议，未经政府批准，纯属双方私下达成的有偿使用房产的非法协议。4、原告取得的商铺有偿使用权不合法，原被告就商铺达成的使用权协议未经有关审批程序并经有关部门批准，更未签订土地房产使用权出让合同缴纳出让金，办理变更登记手续。5、原告所受让使用的商铺为法律禁止。6、原告出资集资而取得商铺所有权，违反当时的法律法规。
【代理思路与实务】
原告委托本所律师代理本案。
提起本案诉讼，是在一定的背景下发生的：联络处在征地后，于1987年建成大楼，并按协议将62.9平方米的铺位交给黄贝岭公司使用。直到1995年3月23日，联络处在未告知黄贝岭公司的情况下，领取了整幢大楼的房地产证(包括这62.9平方米的铺位)。2000年6月13日，联系处致函黄贝岭公司，要求交还该物业，黄贝岭公司予以拒绝。随即联络处以黄贝岭公司侵犯房屋所有权为由，向罗湖区法院提起侵权之诉。在这种情况下，黄贝岭公司聘请了本所律师代理此案。
承办律师接受委托后，并不急于代表黄贝岭公司直接去应诉侵权案，而是从另一角度来考虑处理这一案子的思路。具体思路是：
1.联系处诉黄贝岭公司的房屋侵权案，如果黄贝岭公司直接应诉，在该案中主张铺位所有权是自己的，必然会败诉的。因为联系处已经取得了《房地产证》，是法律上认可的房屋所有权人，黄贝岭公司以征地协议进行抗辩，其效力当然不能对抗《房地产证》，故在该案中，在诉讼策略上应在程序上争取暂缓审理或中止审理，以赢取时间，在另一角度进行突破。
2.联系处现在要收回房屋的有力证据是《房地产证》，黄贝岭公司要证明该房产是自己的，必须先撤销该《房地产证》，进行重新登记确权。进行房产重新登记确权有二个途径，一是向房产登记部门申请撤销原有房地产证，或通过行政诉讼撤销原有房地产证;二是通过民事诉讼确权，再由产权部门重新登记。
3.承办律师首先代表黄贝岭公司以虚假登记为由，向房产登记部门申请撤销原有《房地产证》，国土部门受理后，即向法院申请暂缓审理房屋侵权案。法院认为符合暂缓审理的规定，即裁定了房屋侵权案中止审理。在程序上赢得了时间。
4.由于原《房地产证》是国土部门颁发的，国土部门自行撤销的个案是很少的。故承办律师预见到国土部门撤销原房地产证的可能性很少，如果不予撤销，接着进行行政诉讼。如果此路不通，最后进行民事确权诉讼。
5.如何提起确权之诉?这就考验代理律师的实务经验及诉讼技巧。在司法实践中，房产确权是政府房地产主管部门的行政行为，只要颁发了《房地产证》，确权就具有法律效力。民事诉讼中，法院也依据《房地产证》认定所有权，不会直接在民事案件中判决撤销《房地产证》。故此，法院对于已颁发《房地产证》而要求房产确权的案件，往往要求当事人通过行政途径向主管部门申请复议。而主管部门却往往表示会依据司法部门的裁决结果重新登记确权。这样，就弄得当事人进退两难，无所适从。如何处理好这类案件，代理律师就担当重要的角色。
6.在本案中，通过申请撤销的途径行不通，循行政诉讼的途径也未能撤销《房地产证》，就不宜再直接以房产确权为诉讼请求提起民事诉讼了。
7.如果法院判决确认征地协议有效，那么，黄贝岭公司依据生效判决向国土部门申请重新确权，问题就迎刃而解了。
依据以上的思路，承办律师将确认这份协议的有效性作为本案的切入点，以征地补偿协议纠纷为案由，提起“确认原被告于1985年5月30日签订的征地补偿协议有效”的确认之诉。
确立了诉讼方案后，接着就是从事实、法律上论证该征地协议具有法律效力，应受法律保护。主要的代理意见是：
一、这份协议是原被告双方的真实意思表示
本案的基本事实是：1985年5月30日，市卫生学校、被告与原告三方签订了一份征地协议书，三方约定征用位于黄贝岭麻屋约一块1733.4平方米(2.6亩)的土地，由市卫生学校补偿支付征地款15,600元给原告。同日，被告与原告签订另一份协议，约定由被告在该地块盖起的大楼底层划出一半给原告，原告为此付出基建款项为15,725.60元，该款由被告的属下金星贸易公司收取。1987年10月，被告依约将该房产交给原告，原告自行装修后，将该房产分别出租给本村村民，一直至今。1995年被告在没有通知原告的情况下，将该房产登记在被告的名下。2000年初，被告以侵权为由起诉原告，要收回该房产，(该案由罗湖法院民一庭审理，现已中止审理，等待本案的判决结果后再恢复审理)。
50010302002461号