［编者按］ 近年来，有些开发商往往在楼房还未破土动工，房子还没有取得《商品房预售许可证》时，就开始了违规售楼，许多购房者因此迟迟拿不到属于自己的房产证。而遇到此类问题时，对于处于弱势地位的消费者来说，往往也只能是忍气吞声。本期服务网将对商品房买卖中由于开发商不规范操作导致的购房纠纷作详细的分析，希望广大购房者能拿起法律武器为自己维权。
［案情回放］ 开发商无证违规售房
2005年8月，李某与南京市一家房地产开发公司签订了一份商品房买卖契约，约定李某购买由该房产开发公司开发的某楼盘商品房一套，购房总价款为33万元人民币，付款方式为一次性付清，房屋交付时间为2006年11月。契约签订后，李某按约支付了购房款，该房产公司收款后，给李某出具了收据。但由于该公司未给该楼房办理《商品房预售许可证》，且在打了地基后因资金不到位等问题而导致该楼盘无法完工和交付使用。
为此，李某多次找这家公司进行协商，他认为在签订合同时，开发商并未告知其未办理《商品房预售许可证》的事实，属于欺诈，要求双倍返还购房款；而开发商隶属的公司则认为李某要价太高，只同意全额退还购房款，李某在讨要无果的情形下，向法院提起了诉讼。
【法院判决】 开发商双倍返还购房款
法院审理后认为，该房产开发公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与李某所签售房协议无效，属欺诈行为；而且该公司收取房款后所出具的收据上加盖的印章为其财务章，这一事实说明此公司与李某之间已经形成了商品房买卖合同的法律关系。因此判决该房产开发公司在判决生效后十日内，返还李某购房款66万元及利息。
【律师评析】 欺诈行为导致惩罚性赔偿
江苏南京天煦律师事务所主任田宏律师认为，法院对房产开发公司作出了双倍赔款判决，是对该公司在预售商品房的过程中存在故意欺诈
行为的惩罚。此种惩罚性赔偿给眼下大量存在的开发商不诚信的行为敲响了警钟，具有相当积极的社会意义。
其一，在我国，商品房预售实行许可证制度，即开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。而且售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。本案中，开发商无预售许可证售房，属于严重违法行为。
其二，对于商品房买卖纠纷案件如何适用法律，特别是商品房买卖中因欺诈行为引起的纠纷，如出卖人故意隐瞒未取得预售房许可证明的事实等，是否应适用惩罚性赔偿一直是开发商、购房者关注的问题。法律实务中，对该问题也有不同的看法。
2003年4月28日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房买卖中的欺诈行为等导致合同无效或被撤销适用惩罚性赔偿责任作出了明确、具体的规定。其中第九条第一项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此规定，这家房产开发公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证事实，应当承担双倍返还购房款的赔偿责任，法院作出的判决是正确的。
值得一提的是，本案的买房人完全是在不知情的情况下购买了没有销售许可证的房源，因此开发商承担了双倍赔偿的责任。如果买房人是在明知开发商无证的情况下买房的，则要另当别论了。
50010302002461号