前言：
据了解，随着今年相关政策的出台，二手房法律方面的矛盾焦点也开始出现了转移，类似购房者未能申请到足够贷款因而产生的纠纷、与期房转让等有关的案例开始成为近期重点之一。此外，新装修二手房，或者次新房所占据的纠纷比例也逐渐增加，有可能成为纠纷的主要关注焦点。这类纠纷一方面由于现有的房地产买卖合同示范文本中未能提供详细的示范约定，另一方面则是众多的购房人也忽视了房屋装修、配套设施等问题而导致。
提香草堂鼎级别墅
焦点一：购房者未能成功申请贷款
案例：
２００４年８月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价１５６万元，但由于其本身已经有两套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办理贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。
然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近２万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但因没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。
点评：
从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。
焦点二：期房限转之后的期房买卖
案例：
蔡先生于今年年初与张先生签订了购房合同，合同总价为１１０万元，由于是期房，房产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支付３９万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待房产证办出之后３日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出房产证之后，却以签订合同时没有房产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此到法院起诉，要求继续履行合同。
点评：
案例中交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有房产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了房产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权过户。
焦点三：户籍迁移
案例：
２００４年５月，林先生购买了一套老式公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款，数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。
林先生找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。
至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，不禁懊悔自己没有在购房之前了解清楚这些问题。
点评：
针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样的措施是必不可少的。
据了解，随着今年相关政策的出台，二手房法律方面的矛盾焦点也开始出现了转移，类似购房者未能申请到足够贷款因而产生的纠纷、与期房转让等有关的案例开始成为近期重点之一。此外，新装修二手房，或者次新房所占据的纠纷比例也逐渐增加，有可能成为纠纷的主要关注焦点。这类纠纷一方面由于现有的房地产买卖合同示范文本中未能提供详细的示范约定，另一方面则是众多的购房人也忽视了房屋装修、配套设施等问题而导致。
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焦点一：购房者未能成功申请贷款
案例：
２００４年８月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价１５６万元，但由于其本身已经有两套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办理贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。
然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近２万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但因没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。
点评：
从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。
焦点二：期房限转之后的期房买卖
案例：
蔡先生于今年年初与张先生签订了购房合同，合同总价为１１０万元，由于是期房，房产证大约要到今年下半年才能够办出，于是双方约定由蔡先生先支付３９万元房款，张先生则将该房屋交付给蔡某使用。待房产证办出之后３日内，由张先生协助办理产权过户，蔡先生通过贷款支付余款。但是当张先生在办理出房产证之后，却以签订合同时没有房产证合同应属无效为由拒绝交易。蔡先生为此到法院起诉，要求继续履行合同。
点评：
案例中交易双方所签订的购房合同应当受到法律保护，虽然根据相关规定，没有房产证的房屋不能转让，但是双方已经在合同中约定，当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户，而张先生现在也已经取得了房产证，符合法定转让条件，因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同，协助办理产权过户。
焦点三：户籍迁移
案例：
２００４年５月，林先生购买了一套老式公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款，数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。
林先生找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。
至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，不禁懊悔自己没有在购房之前了解清楚这些问题。
点评：
针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样的措施是必不可少的。
50010302002461号