房产纠纷维权：二手房买卖未谈成 委托方该付违约金

案情简介：

2005年2月，王小姐与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人将陈先生的一套房屋介绍给毛小姐，房款为人民币245万元，双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等。

双方约定：“由于王小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，王小姐应向中介公司支付总房款3％的违约金。”协议签订后，王小姐按约支付给中介公司意向金5000元。后来由于王小姐与业主陈先生未达成一致，买卖合同没有签成。

这家房产中介公司认为王小姐的违约行为致使自己前期所做的居间工作无果，造成一定的经济损失，因此诉至法院，以王小姐拒绝签订买卖合同为由，要求按照协议第十条约定支付违约金49000元。

法院判决：

法院经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

本案中，《房地产买卖居间协议》系中介公司提供的格式条款,中介公司在协议中使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，显然与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效，中介公司收取违约金的主张不受法律保护。律师点评：

在二手房买卖中，中介公司的活动能否最后达成，促使上下家顺利签约具有不确定性，不是完全可由中介公司的意志决定的。法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。

必要费用与报酬毕竟不是同一概念，数额往往也相差很大。因此，中介公司在与委托人签订居间合同时，可事先约定按服务项目实行菜单式收费，可以有效弥补成本损失，降低双方交易成本。