二手房常见纠纷重点案例分析

　　据了解，随着今年相关政策的出台，二手房法律方面的矛盾焦点也开始出现了转移，类似购房者未能申请到足够贷款因而产生的纠纷、与期房转让等有关的案例开始成为近期重点之一。据上海市申房律师事务所主任律师孙洪林表示，明年上述几个焦点仍会是二手房纠纷的重点，此外新装修二手房，或者次新房所占据的纠纷比例也逐渐增加，有可能成为纠纷的主要关注焦点之一。这类纠纷一方面由于现有的房地产买卖合同示范文本中未能提供详细的示范约定，另一方面则是众多的购房人也忽视了房屋装修、配套设施等问题而导致。由此所引发出关于装修的问题也许并不大，但如果合同未能明确约定，纠纷通常无法得到妥善满意的解决。

　　焦点一：购房者未能成功申请贷款

　　背景：从 2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整。其中主要包括对购买2套以上住房贷款的限制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，以及2005年1月即将施行新的房贷利息等内容。

　　目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的。

　　案例： 2004年8月，洪先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。

　　然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近 20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。

　　从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。