二手房产权纠纷雷区很多

　　二手房交易的流程(买受方)

　　确定房源，落实房产权属和真实情况，确定房价和交易细节

　　达成一致后签署协议，缴纳定金(可选)，缴纳首款，确定贷款银行(公积金机构)，评估，提供贷款承诺书(可选)；解抵押(可选)；尾款监管(可选)；

　　过户申请，房地产管理部门审核；缴纳税费，办理新房产证

　　房产、物业交割

　　放款，设置抵押(可选)

　　购买二手房三看

　　房子属于共有→必须共有人都同意，房子才能上市交易；

　　房子处于权属纠纷当中→会被处于暂时的封存状态，不能交易；

　　房子已经被抵押→房子房东没有独立处分权，即使签了购房合同也没有任何意义，不受法律支持。

　　买二手房需要缴纳哪些税费？

　　出卖人承担税费：个人所得税(房产差价的20%或者房屋成交价格1%)、营业税、教育费附加、城建税(房屋成交价格5.5%)、土地增值税(房屋成交价格1%)、印花税(房屋成交价格万分之5)、综合地价款(成交价的10%或者差价的70%)

　　买受人承担税费：契税(普通住宅1.5%)、印花税(房屋成交价格万分之5)

　　买前必须查明房屋是否在产权上有瑕疵

　　商品房

　　1、有产权证且没在抵押期间；

　　2、有产权证但在按揭期银行同意转按揭的。

　　已购公房

　　1、有产权证且没在抵押期间

　　2、不拖欠物业费、供暖费等相关费用

　　3、原产权单位在原购房协议中未对职工购房后上市出售有特殊限制(如果原购房协议中有特殊限制,需征原产权单位同意,方可上市出售)

　　4、符合各区县房地局的其它规定

　　5、以低于房改政策的价格购买,按规定补足成本价(优惠价或标准价出售的住宅)可上市交易

　　经济适用房

　　若选择购买的是经济适用房，首先要弄清楚的是这套房子从房东购买之日起有没有满5年，因为经济适用房购买未满5年是不允许上市交易的，低于5年出售，只有政府有权回购，且只能以低于原价格出售。

　　做足功课五步绕行购房雷区

　　“一套房屋从立项申请到最终投入使用，一共要经历8个阶段、办理167种手续、缴纳103项各种税费。”清华源律师事务所的律师lakey几乎可以用一天的时间来列出这些繁复的手续和税费。

正是如此，多数买房者在买房的现场，面对一条龙似的合同，都会被弄得晕头转向，丝毫没有细细研究合同内容的余地，面对强势的卖方，买房者大多只有匆忙地在一沓文件合同上留名的份儿，但不知这里面蕴藏着多大的购房风险，从签订合同到收房验收，其中所涉及的猫腻大多会让你一不留神就掉进了开发商的陷阱而陷入被动。

签订购房合同先看

　　《房屋预售许可证》

　　一套商品房要上市交易，必须要有“五证二书”，这是住宅合法地位的基本要求和取得房产证的基本保证。

　　而在五证二书当中，尤以《房屋预售许可证》最为关键。“没有之前的四证二书，就不可能拿得到《房屋预售许可证》，有了这个证件，才算是真正能上市交易的商品房。”广信律师事务所罗建新律师说。

　　五证二书

　　开发商从立项到销售房屋，必不可少地要从取得土地使用权，到获得预售许可证，其中历经多个审批过程，必须取得五证二书才能上市交易，所以在买房之前，一定要了解对方是否具备这些获批文件。这些文件包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)

　　采用《示范文本》签订合同防范“霸王条款”，尽量避开“认购书”陷阱

　　“签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制订的《商品房买卖合同示范文本》。”律师罗建新认为，最省事的方法是使用《示范文本》，但即使采用《示范文本》签订商品房买卖合同，也只是在购房其中一个环节的安全而已。

　　罗律师分析，目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。

　　开发商要求购房人签订认购书

　　〈情况一〉内部认购。

　　开发商所销售房屋尚未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购。

　　这种购房的方式风险系数最大，因为这种合同通常都是无效合同，是没有任何法律意义的。即使发生纠纷引起诉讼，主动权也在开发商手中，因为开发商只要在诉讼前取得了预售许可证，则之前签订的认购书就与购买现房无异了。

　　<情况二>开发商已取得预售许可证或者销售的是现房。
　　警惕

　　多数购房者都习以为常的律师公证费和房屋保险合同，实际上都是卖方和银行的霸王条款。

律师公证实质上是卖方委托律师对购房者的身份以及经济问题进行的调查，而房屋保险中受益方是银行，但这两项费用最终都落到了购房者的身上。目前，律师公证费已经开始取消，而给房屋保险合同埋单的仍然是买房人

售楼广告也是房屋买卖合同内容的一部分

　　“我和太太1999年买了套住房，当时开发商在广告中写着小区住户可以免费坐班车，但与开发商签订的购房合同中未写明坐班车的具体事宜。从2003年8月开始，物业突然宣布：每家只限一人享受免费班车服务。物业称，免费班车服务是开发商的承诺，其有权不履行开发商的承诺。”在房价最高点买房的黄韬一直就憋着一肚子气，加之最近又因班车的问题，黄韬再也无法忍受，打算通过诉讼来维权。

　　开发商为宣传、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。广告是否与合同具备同等效力，关键看是否对购房产生重大影响。“免费坐班车虽然没有写进合同，但对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此，对开发商具有法律约束力。”

　　律师支招

　　支招律师：罗建新

　　目前在商品房销售过程中，开发商都要设置样板房或样板间。入住后发现房屋和样板房有差距，当购房人要求退房时，开发商却认为样板房不是“样本房”或“样品房”，在购房合同中并没有约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并不如此。《商品房销售管理办法》第31条明确规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。未作说明致使购房人因重大误解而订立商品房买卖合同的，购房人可以根据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销购房合同。