房主中途跳价，买房人应该怎么办?像这样中途涨价的违约责任应该由谁承担?
“房主要涨价5万元，如果我同意了，不是助长了这股涨价风?可如果不同意，我这几天耽搁的时间里，房价又飕飕地涨了不少!”昨天，一位读者打入热线表达了自己对目前楼市涨价风潮的不满。业内人士表示，目前八成以上的二手房业主有涨价意向，并已经告知提高挂牌价。对此，提醒买房人，买房一定要量力而行，签订合同时务必看清条款，以保护自己的合法权益。
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眼下，业主跳价事件在二手房市场已经屡见不鲜。坐地涨价二三十万元，宁可赔违约金也不卖房的例子数不胜数。不管是买家，还是中介公司，对于卖家突然“跳价”都只能徒叹无奈，而没有什么好的解决办法。
但由于二手房市场上卖家心态各异，同时也不排除发生一些不讲诚信的做法，因此还是有必要提防“跳价”行为。业内人士表示，只要方法得当，并小心应对，还是能够防止卖家“跳价”情形发生的。
第一招：
了解卖家心态
一定要把握卖家的心态，这是业内人士给出的第一个建议。只要把握准卖家的心态，便能很容易促成交易。对于买家来说也是同样的道理，如能事先了解清楚卖家的心态，那么无疑也能对预防“跳价”起到很重要的作用。
如对于急需资金或者抛售解套的卖家来说，他们开出的挂牌价一般是自己愿意接受的，因此可放心进行后续交易手续;而对于换房者，或者没有明确目的的，则必须提前采取措施，因为这类人群容易产生患得患失的心理，不妨尽快让对方接受订金并签订买卖合同。
第二招：
抓住时机尽快出手
要做到尽快出手而又不冒失，其前提是学习买房。对于普通人来说，买房不能够一蹴而就，也无法速战速决，必须要在对市场有较为充分了解的前提下，再做出决定。因此建议购房者可以提前半年开始学习如何买房，包括了解市场行情、考察地段好坏、甄别房屋质量等等。
虽然这种做法看似与防止“跳价”无必然联系，但只有在充分了解市场行情的基础上，才能发现哪些机会不容错过，从而做到快速出手。
第三招：
提高违约责任
此外，提高违约责任，对于卖家来说，他们往往不敢“跳价”。当卖家收取订金数额较小时，如在2万元以下，因为其承担的违约责任可通过“跳价”得到弥补，因此不少不讲诚信的卖家不惜选择“跳价”。
但如果违约责任提高，如将订金数额提高到5万元甚至10万元，即使是在房价疯涨阶段，也几乎不会发生因为“跳价”而造成的违约情形，而目前市场并未企稳，如果适当提高违约责任，其震慑作用还是相当大的。
第四招：
多找“主推”房
每个房产中介公司门店都有“主推房”，所谓“主推房”，即房产经纪人重点推荐的房产。这类房产成交的可能性最大。有业内人士表示，在房源挂牌之后，经纪人往往会跟卖家反复沟通，并试图了解其真实想法，一旦这些有经验的经纪人吃准卖家是真正要出售手中的房产，他们往往会将这类房产列为“主推房”而做重点推荐。这样，可以减少碰到“跳价”的情形。
当然，与之有些相似的还有“独家代理”房，也不易发生跳价情形。因为敢于委托“独家代理”的卖家一般对市场比较了解，不大会因为挂牌价失手而出尔反尔。
市场：
二手房挂牌价持续走高
根据统计，2010年3月南京全市二手房挂牌均价为10762元/平方米，环比1月上涨幅度已达15%，同比2009年3月上涨47%。其中，从2010年1月开始到3月，每个月上涨幅度均在7%左右。
最新一组数据显示，4月7日南京全市二手房挂牌均价为11930元/平方米，4月10日已提高至12121元/平方米，到昨天这个挂牌均价已经达到12302元/平方米，短短7天每平方米挂牌均价上涨了372元。
买家：
房主跳价该不该买账?
张先生在3月下旬看中了江北的一套二手房，总价72万元，并当即交付了2万元订金，与房主月底4月初支付首付并准备办理过户手续。未料，在约定时间给首付的时候，房主表示老婆不同意卖了，如果张先生能多付5万元的话，可能还有商量余地。如果张先生不同意，房主将退还2万元订金，并赔还张先生已经支付的中介费。
“我当然不会同意了!不然就助长了现在的涨价风了。”张先生告诉记者，他当时签的协议上写明违约按总价的10%赔付，现在怎么就只退还订金了呢?他肯定不会同意的。
“从签协议到现在，前后都超过半个月了，这段时间里房价已经涨了不少，这套房子至少涨了10万元。房主的赔偿连中介费顶多3万元，跟房价上涨的幅度比，差远了!”张先生说，“现在就这样不卖了，市场房价上涨给我带来的损失谁来赔?”
中介：
签合同要约定违约责任
大贺房产总经理陈晓吉表示，房主往往以所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意为由，要求解除卖房合同。最近房价上涨，不少人干脆直接涨价，能承受就卖，不能承受就不卖，因为双倍赔付的订金赶不上房价上涨的幅度。
对此，陈晓吉建议，购房人在与二手房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。二是，买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。
为避免不必要的麻烦，买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意的证明。
对于部分房主趁势坐地起价，甚至在签约后、过户前进行毁约，建议二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方谈定内容，以书面形式约定好。他提醒买房人，在房价上涨比较快的时候，可以多支付一定数额的订金，并尽早签订买卖合同。
律师：
房价上涨的损失可索赔
那么，签署二手房买卖合同后，如果卖方违约，买方能否要求继续履行?目前，相当一部分购房者对违约责任有着错误的理解，认为卖方只需双倍返还订金即可解除合同。
其实，签订买卖合同后，卖家违约不卖，不管买家是否支付了房款，也不管卖家是否愿意承担违约责任，买家都有权要求继续履行合同。若卖家拒绝履行，买房人可诉至法院要求强制履行。
根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、订金、违约金赔偿损失等。当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求房屋过户，也可要求双倍返还订金或赔偿损失等。其中赔偿损失包括“房价上涨的损失”。
法律人士表示，在签订合同时务必要确定房屋价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，并注明买卖双方需要承担的违约责任。房价涨幅过高，有的卖家在收了买家订金后，宁愿双倍返还也不愿意继续履约。
遇到这种情况，如果双倍返还订金还不能弥补买家的损失，买家可以要求赔偿实际损失。比如买家付了5万元订金，卖家不想卖房，只同意返还10万元，而此时房价涨了20万元，那么卖家仍然可赚15万元。这时，买家可要求卖家赔偿差价损失，也就是买家按实际损失来索赔，这个实际损失就是房价上涨的差价。
当然，最简单的办法是直接适用买卖合同中约定的违约责任，即要求卖家双倍返还。
承业律师事务所房地产法整理。
50010302002461号