二手房卖方违约赔偿案例分析
案情介绍：
2007年4月10日，王某与金某签订二手房买卖协议，约定将位于江帆彼岸城的一套房屋售予金某，价格为54万元。并约定合同签订当日去房产局办理过户手续，办理过户手续同时，金某支付定金、第一批款。但当日王某未去房产局办理过户手续，要求推迟到2007年4月15日。但届期，王某再次爽约。此后，王某一直以种种借口不去办理过户手续。2007年4月30日，王某收定金5万元，并承诺2007年5月办理过户手续。但王某再次爽约。2007年10月，金某获悉，王某将房屋以50万元售予他人。2007年11月前，王某将定金退还金某，另以借款形式赔偿一倍定金。
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金某获悉房子已经售予他人后，向法院起诉要求赔偿损失：1、房价上涨的损失6万元;2、双倍返还定金。
金某举证的证据：
1、二手房买卖合同，证明王某与金某定有协议，应当履行;
2、定金收条，证明王某曾收取金某的购房定金;
3、取款凭证，证明金某希望支付房款的意向;
4、手机短信，证明被告王某明确表示此房售予他人的事实;
5、谈话录音，证明案外人购买了此房的事实;
6、house365网站下载的起诉时江帆彼岸城小区房主报价情况的网页资料
王某未举证。
一审判决：
根据诚实信用原则，各方应履行各自的义务。契约签订后，金某为履行付款义务筹集资金，王某拖延履行契约义务，另行与他人签订房屋买卖契约，将讼争房屋出售给第三方，并办理了买卖过户手续，致使原被告签订的契约无法履行。王某对因房屋价格上涨造成金某的损失，应当承担赔偿责任。虽然王某已经双倍返还定金，但尚不足弥补金某损失，金某要求王某另行赔偿6万元未超过因房价上涨造成的损失，本院予以支持。故一审法院判决：王某双倍返还定金(已经实际履行);赔偿房价上涨损失6万元。
王某不服，向南京市中级人民法院上诉。
二审判决：
二审法院认为，因定金具有惩罚性，定金与损害赔偿的性质不相同，定金责任的承担不能替代损害赔偿责任。如果一方违约给对方造成实际损失，对方在适用定金罚则的同时，可以请求损害赔偿。另，根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审法院根据网上公布的信息，认定与讼争房屋同地段、同标准的二手房平均售价，并据此判断金某的实际损失并无不当。王某虽提出异议，但未能提供相应反证，本院不予采纳。据此，驳回上诉，维持原判。
评析：
本案有两点值得二手房交易双方注意：
1、卖方违约，买方如何举证?
我们认为，买方应注意保存交易过程中的证据，如定金收条、要求支付价款的事实证据、对方爽约的证据。如果对方的房子没有与他人办理交易过户手续，买方可以要求继续履行买卖协议，如果卖方已经将房屋过户于第三人，买方只能要求赔偿损失，那么，损失多少，如何举证?对于房价上涨造成买房人的损失，在南京地区，house365网站是一家有政府背景的房产门户网站，其发布的二手房交易信息比较多而全面，对该网页进行公证证据保全，不失为一种很好的举证方式。本案原告也就是通过这一方式确定己方因房价上涨造成损失为6万元。
2、定金罚则与实际损失是否可以同时主张?
这个问题，南京市中级人民法院的二审判决已经给出了明确的答案。因定金具有惩罚性，定金与损害赔偿的性质不相同，定金责任的承担不能替代损害赔偿责任。如果一方违约给对方造成实际损失，对方在适用定金罚则的同时，可以请求损害赔偿。
50010302002461号