核心内容：合同解除对房屋产权的处理有什么影响？下面，承业律师事务所房地产小编通过对一个真实案例的介绍及专家律师对案例的分析，为您大家详细介绍相关的内容。
案情
张某通过某房产中介公司向黄某购买了一套二手次新房，总价70万元。但他做梦也没想到，买一套房却打了两场官司，首付20万元差点打了水漂。
签订买卖合同时，张某查看了房产证原件、预售合同，并到房地产交易中心进行电脑查询，结果一切正常。在支付了4万元定金后，又签订了正式的买卖合同，并支付了首付款。但在张某随后准备交易时，该套房屋却被原开发商查封了，交易中心向张某签发了“不予登记通知书”。查封的原因是，黄某向开发商购买该房时，不但拖欠尾款近10万元未支付，而且从放贷第一个月起，就开始拖欠银行贷款。银行在贷款逾期三个月未还之后，直接从开发商的担保金帐户划走了贷款本金和罚金部分。此时该房屋产权已登记在黄某名下，黄某不知去向。开发商无奈，将黄某告上法庭，诉请解除预售合同。最后法院以缺席判决，解除黄某和开发商签订的商品房预售合同。没想到的是，由于黄某已取得房产证和房屋钥匙，这让他有了可乘之机，将该房转卖给了张某。
房屋被查封导致交易受阻后，张某认为，尽管黄某拖欠尾款并逾期还贷导致了开发商的损失，但是，该房屋的产权仍然归黄某所有，双方签订的合同合法有效。因此，张某向法院提起诉讼，要求继续履行合同。黄某因涉嫌诈骗，不知去向。法院依法追加了开发商作为第三人参加了诉讼。
一审法院认为，在预售合同被判令解除之后，该房屋的产权已归开发商所有。黄某对该房已丧失处置权，该买卖合同无效。张某应当向黄某另行主张债权，驳回了张某的请求。张某不服，上诉到上海市第一中级人民法院，坚持原审诉讼请求。
二审法院最后认为，尽管预售合同已判令解除，但黄某已获得产权，产权不能因为预售合同的解除而归于消灭，双方签订的买卖合同应属有效。遂撤销了一审判决，判令合同继续履行，支持了张某的原审诉讼请求。
律师分析
本案的启示有三个方面。首先，黄某在向开发商购房时，为何在没有支付清尾款的情况下就拿到了房屋钥匙，并取得了产权证?这是开发商在房屋销售过程中应当反思的，款清交房是最基本的销售原则。
其次，在黄某逾期不还贷款导致开发商遭受担保金损失后，开发商诉请解除预售合同能否保护自己的合法权益?在办出产权证并签订房屋交接书之后，就意味着预售合同已经履行完毕，购房人已取得了系争房屋的物权。开发商企图通过解除预售合同来保护自己的债权，显然出现了失误。因为预售合同的解除并不能导致物权的逆转。如果开发商向黄某主张债权，并通过拍卖系争房屋来受偿，显然就不会出现这样的情况。
最后，二审法院最终撤销了一审判决，进行了改判，让张某备感欣慰。在法律适用上，到底是否采纳物权变动理论，一、二审法官出现了分歧。二审法院积极采纳了代理人的关于物权变动的学理解释和代理观点，撤销了一审判决，体现了司法审判的公正和进步。
50010302002461号