二手房逾期交房的处理办法

　　新房二手房的买卖都需要双方之间共同针对主要的问题协商好，比如二手房逾期交房的问题。如果，发生了此类情况，二手房逾期交房的处理办法又是怎么样的呢？我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。今天承业律师事务所的小编就带你详细了解有关于此的问题。下面，请看详细介绍。

　　一、二手房逾期交房的处理办法

　　1、事先考察二手房逾期交房甄别

　　在看房之初，就要对是否有可能发生延迟交房的情形进行甄别，以便尽早采取应对措施。一般情况下，如果家有老人同住，买家应尽量先询问一下老人，是否愿意搬离，以及是否找好别的住处，如果得到了肯定的答复，则可放心购买，如果老人持反对意见，则可能会遭遇麻烦，所以该慎重对待。而如果没有为老人安顿好新的住处，则建议较好不要签订买卖合同。

　　2、二手房逾期交房违约责任事先定

　　虽然目前执行的格式合同版本中已涉及到逾期交房的违约责任，但这仍然需要购房者留意。一般情况下，司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件，因此事先详细约定违约责任，产生纠纷之后处理起来也能做到有据可依。不过目前有部分人在签订房产买卖合同过程中忽略了这个问题，因此一旦出现意外往往会让自己陷入被动境地。

　　专业人士建议，在签订房产买卖合同时，一定要对延迟交房的违约责任进行详细约定，如具体的交房时间、逾期之后所要承担的具体违约责任，以及延迟超过一定期限达到解除买卖合同条件之后卖方所要承担的违约责任等。

　　此外，还可约定讼诉费用的承担责任。因为很多时候延迟交房所要承担的违约责任并不大，但一旦聘请律师打官司，其律师费用并不低，如在上海最少需要5000元，这是一笔不菲的开支，因此可以提前约定由违约方来承担。

　　3、二手房逾期交房尝试加大震慑力度

　　加大索赔力度，或者多留下一些尾款，并直截了当提出就是为了防止对方延迟交房，这无形中会增加震慑力度，让卖家不敢造次。大震慑力度也是一种应对措施。这么做的好处是向卖方明确传达出这样的信息：我已对延迟交房有所准备，请你自觉遵守合同约定。

　　有两种方法可以采用：其一是适当加大索赔力度，如在一般情况下，延迟交房每逾期一日，违约金为总房价的的万分之二，律师建议将其提高到日万分之五，甚至日千分之一；此外，还可要求多留尾款，并直接说明其用意。例如总价在100万元之内的物业，一般保留尾款为1万元，买家可以提出留下更多

　　4、二手房逾期交房及时留存相关证据

　　一旦碰到逾期延迟交房情形，则应该及时保留相关证据，如果进入司法诉讼程序，这将作为证据被司法机关所采用。不轻信卖方口头承诺而及时留存有关证据，这是一种比较合理的做法。除了自己向对方发函要求履行义务之外，也可要求中介公司一同发函要求卖方予以积极配合。而对于少数态度极为恶劣的卖方，买家甚至可以向警方报警。因为从法律上来说，在已经取得房产证的前提下，房屋实际上已属于自己，卖方拒不搬离相当于“霸占”。

　　没有按照既定的细则进行编写二手房违约交房的内容。希望大家在接触此类事件时一定要提前明确交房时间，对拖延的时间的赔偿、双方的责任、相关法律费用的责任作明确的说明，避免后期产生的一些纠纷。

　　二、二手房房屋过户流程

　　1、买卖前的产权审核，担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

　　2、交定金与签合同。看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5％计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

　　如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

　　一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

　　3、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

　　4、赎楼，赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0．8％的担保费用，以及0．4％的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

　　三、二手房交易如何防骗

　　1、查验房产证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法的证明。包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它相关证件。

　　2、查验房产证上所标注的面积与实际面积是否一致。买家可以到房产管理的有关部门确认所购房屋的产权来源与合法性。

　　3、查验产权的完整性，确认房屋有无债务负担、有无房产抵押的问题，包括私下抵押、共有人等。在验明所购房屋的产权性质后，才能安全购买。

　　4、在80年代建造的二手房普遍较多，由于这些二手房时间较长，就可能会存在管线老化或走线不合理、墙皮易裂或脱皮、天花板渗水、防水防火性能较差等情况。因此，买家在选购这类二手房时，就要注意那些因房龄较高而产生的问题。

　　逾期交房这是违反了当初合同上的内容，如果造成一定损失还需要进行相关赔偿。以上就是承业律师事务所小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解二手房逾期交房的处理办法是怎么样的这个问题。如果你还有其他的法律问题，欢迎咨询承业律师事务所，我们会有专业的律师为您提供帮助。