核心内容：夫妻一方擅自卖房，法院应该如何处理？如何保护善意第三人的法律权益？下面，承业律师房地产小编为您详细介绍有关夫妻一方擅自卖房的知识内容。
近期二手房买卖纠纷案件多发，53.5%的当事人以出卖房屋系共有财产为名主张无效。其中共有人一方主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占到66.7%。
夫妻一方以侵犯共有财产为由主张房屋买卖合同无效案件，常常存在四大难点：
一是当事人举证难。对于夫妻双方是否知情，举证责任如何分配，证明标准如何确定，法律并没有明确的规定。
二是法院调解难。房产涉及的利益往往较大，而当事人双方诉求差距明显，法院调解工作难做。
三是执法尺度难以统一。“婚姻法司法解释三”明确规定了“善意取得”制度的应用，然而，“善意取得”制度的前提是房屋已经过户且第三人必须是善意的，善意属于主观认定，没有统一的标准。
四是判决执行难。调研中发现，部分案件法院认定买卖合同有效，但难以执行，甚至引发多起纠纷。
典型案例：罗某与揭某系夫妻，揭某在罗某不知情的情况下将两人所有一处住房卖给邓某。罗某诉至法院要求判令二人签订的房屋买卖合同无效。揭某称与罗某曾约定上述房屋是揭某个人所有的财产，邓某称其买房时揭某曾出示夫妻财产协议，邓某已付完房款，房屋也已办理过户手续。
据调查，揭某曾与罗某签订协议书，约定该处房屋归揭某所有。后双方又签订一份协议书约定废除前份协议。法院审理认为，邓某在见到揭某与罗某签名的协议书后，有理由相信诉争房屋归揭某个人所有，邓某以合理价格购买上述房屋，并已办理了过户手续，其作为善意第三人依法取得了房屋的所有权，故判决驳回罗某的诉讼请求。
法官释法：根据“婚姻法司法解释三”规定，一方未经另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。邓某在购买房屋时见过揭某出示的第一份协议书，并依合同支付了相应价款，且诉争房屋产权已经过户至其名下，应依法取得诉争房屋所有权，罗某可另行向揭某主张相关权利。
50010302002461号