“准婚房”的权属及分割

　　核心内容：“准婚房”的权属及分割应该如何进行?下面，承业律师房地产小编为您详细介绍相关的知识内容。

　　近年，购置婚房已经成为楼市中的一个不可忽视的消费人群。“要结婚，先买房”的传统观念，使购置婚房成为了一种“刚性”的需求，准新人们已经成为推动房产市场持续发展的一个重要因素。然而，等到真正看中了房子，要签订购房合同了，“产权证上到底写谁的名字”往往就成为了争论的焦点。通常这些恋人还未登记结婚，因此就会产生分歧，恋人购房尚不属法定夫妻，一旦感情出现问题，所买的房子该怎么办?产权登记时除了法律因素、感情因素，往往还会因父母的介入变得有些复杂。登记在谁名下都有不同的法律后果。恋爱中的男女应当对此有清晰的认识，然后再根据自己家庭和对方的实际情况，选择适合的方案。以免仓促决定后，家庭、恋人反目，产生不必要的矛盾。结婚固然是人生一大喜事，但婚姻关系的基础还是财产关系，理清各自的财产权属，未雨绸缪，有助于避免将来可能产生的不愉快。下面律师将结合不同的出资及登记情形，来分析“准婚房”的权属及分割。

　　一、婚前已支付全额购房款

　　(1)、登记在一方父母或一方父母及其子女名下

　　这种情况下一般是由一方家庭出资购买房屋，并将房屋登记在一方父母名下。这种情况权属相对比较清晰，房屋属于一方父母或家庭共同财产。不论未婚恋人双方最终是否结婚，该房屋的权属均不会发生变化。

　　(2)、登记在未婚恋人双方名下

　　1、一方出资

　　这种情况下，一般视为是一方或其父母对另一方的赠与。按照传统的司法理念，这种赠与行为不属于附条件赠与，因为婚姻自由，不能作为赠与条件。所以，不论未婚恋人双方是否结婚，房屋均属于双方共同所有。而现在，在一些发达地区出现了新的认识，并有不少司法判例。认为此种情况，应当视为是附条件赠与行为，其赠与生效的条件就是结婚。如果未婚恋人双方未结婚，赠与就不能生效。房屋仍应属于未婚恋人双方共同所有，但出资的一方有权索回出资的钱款。

　　由于，对此并无明确的法律规定，可能在实践中会出现不同的裁判结果。(本文中涉及赠与的问题与此相同)

　　2、双方出资

　　这种情况下，房屋属于双方共同所有。如果有父母出资，即视为对其子女的赠与。不论未婚恋人双方最终是否结婚，该房屋的权属亦不会发生变化。

　　(3)、登记在未婚恋人一方名下

　　如果登记在出资未婚恋人一方的名下，房屋属于其的个人财产不会因婚姻关系而发生权属变化。而如果是一方出资而登记在未出资未婚恋人一方的名下，或双方出资登记在未婚恋人一方名下，这种情况一方的出资可视为对另一方的赠与，房屋属于登记未婚恋人一方的个人财产。

　　二、婚前按揭贷款支付购房款

　　(1)、登记在一方父母名下

　　这种情况一般是由一方父母支付首付，然后将房屋登记在其名下。如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的权利及风险也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。

　　(2)、登记在未婚恋人双方名下

　　这种情况不论是何方出资支付首付，房产均应视为未婚恋人双方的共有财产。同样不论未婚恋人双方最终是否结婚，该房屋的权属亦不会发生变化。而房屋所付债务亦应由未婚恋人双方共同承担。

　　(3)、登记在未婚恋人一方名下

　　对于一方支付首付，并登记在其名下的房屋，如果在婚前已经取得了房产证，该房产一般会被认定为个人财产，由该方享受权利和承担义务。如果婚后用共同财产还贷的，婚后还贷的部分应当属于夫妻共同财产。反之，婚前并未取得房产证的，房屋可以认定为夫妻共同财产。但一方婚前支付的部分，属于婚前个人财产，如果双方离婚，应将该部分从房屋价值中剥离。

　　一方支付首付，而登记在对方名下的房屋，对方的出资可以视为赠与行为。对于一方已支付的贷款本息的，一方可向对方进行追偿。其他问题则与前述相同。

　　(4)、登记在一方父母及未婚恋人双方名下

　　若是这种情况，房屋认定是未婚恋人和一方父母的共有财产，而贷款也应认定为四人的共有债务，相应的权利及义务也由四人共同享有或承担。如果婚后用夫妻共同财产还贷的，双方离婚时，对于已支付的贷款本息超出其应承担部分的，可主张超出部分为夫妻共同财产，并向其他共有人进行追偿。如果是由一方父母偿还贷款的，对于已支付的贷款本息超出其应承担部分的，一方父母也可向其他共有人进行追偿。

　　(5)、登记在双方父母及未婚恋人双方名下

　　这种情况，房屋认定是未婚恋人和双方父母的共有财产，贷款既为共有债务，相应的权利及义务也由共有人共同享有或承担。其他问题则与上述情形相同。

　　三、律师提示

　　(1)、买房人签订预售合同并支付了房款后，取得的是房屋的“期权”，这个“期权”实际上是一种债权，而并非物权即财产所有权。双方在还没有取得小产证时，一方不能要求“确认对期房的产权”。不过，我国现在对房产登记实行实名制，购房合同上的购房人必然将成为房产登记人。

　　(2)、如果房屋认定为一方所有，而另一方的出资只能认定为债权时，房价上涨的情况下，另一方享受不到房价上涨的收益。因此，如果产证做在一方一个人的名下，对另一方是不利，建议另一方应考虑到这个因素。

　　(3)、对于共有财产，法院一般不宜直接将房产判归一方所有，只能按照共有关系处理。双方如果协商不成，可以把房屋进行拍卖，将拍卖的所得款项按比例进行分配。