二手房买卖上家违约如何处理

　　关键词：二手房买卖违约 继续履行 差价损失

　　二手房买卖中，常会因为房价上涨过快而出现上家违约的情形，此时的下家通常是要求继续履行合同，而上家宁愿支付违约金不愿意继续履行合同，此时如何处理呢

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　　按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

　　对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定;二、双方不能协商确定的：(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

　　最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

　　相关案例

　　2003年9月购买了王女士转让的期房，约定在2005 年9月小产证办出时合同生效，办理产权转让事宜。徐先生和王女士在补充条款中约定，按房屋总价的30%支付定金后，签订上海市房屋买卖合同，并明确合同履行时定金转为价款，未履行时，任何一方违约，按定金罚则承担责任。2005 年2月，王女士口头告知徐先生，因房屋涨价，原先约定的价钱太低，所以不卖了，并承诺承担违约责任。徐先生不服，要求王女士继续履行合同，王女士不予认可。

　　律师观点

　　徐先生和王女士在签订合同前先约定了补充条款，并作为合同的附件。徐先生依补充条款的规定支付定金后，与王女士签订了房屋买卖合同，同时，在补充协议中还明确该定金在合同履行时(小产证办出过户时)转为房价款，在未办出小产证履行过户时卖方违约不卖或买方违约不买，均按照定金罚则承担责任。可见，该定金不是定约定金而是敦促双方履行合同义务的履约定金。从这个角度看，合同约定的生效条件只能对合同某一部分的作出限制，具体来说是对办出产证后过户转让的限制。徐先生可用以下三种方法来维护自己的权益：

　　1.要求王女士继续履行合同并支付违约金。《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”。并且根据该法第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。

　　2.解除合同并获得补偿。王女士不履行合同的行为，主观上存在错误，使徐先生的利益遭受损失。作为无过错一方的徐先生可以选择解除合同并获得补偿，具体包括双倍返还的定金和既得利益的损失(即2000 年至今的上涨房价)。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益(即王女士因房屋涨价获得的利益)。但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

　　3.采取“拖延政策”。如果和王女士协商后无法达成一致，就只能一直拖到小产证办出之日，也就是房屋买卖合同的生效之日，然后根据合同上约定的争议解决条款提交仲裁或提起诉讼，通过法律途径来解决。