二手房交易的违约情形

　　在购买二手房时，买卖双方经常会因为一些事情而发生违约的情况，比如卖方因为房价上涨，违约不卖房，或者买方因为发现了自己更满意的房屋，不履行买房的义务，那么遇到这种情况该怎么办？

　　买卖二手房违约

　　在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：

　　1、出卖人逾期进行交房、逾期去办理过户手续、逾期的迁出户口；

　　2、买受人发生逾期付款、因买方的原因不能办理过户手续；

　　3、买方或者卖方单方违约的解除合同的违约责任；

　　4、房屋的质量问题的违约责任；

　　5、房主在交房时转移或者更换房屋附属设施或者屋内物品的违约责任；

　　6、根据买卖双方的特殊需要从而可能产生的其它的违约情形。

　　二手房合同的违约金

　　1、违约金应占合同总金额的比例是多少

　　在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

　　2、一方延迟履行合同，对方是否可以主张全额违约金?

　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种滞纳金，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。

　　但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。

　　房屋买卖合同对于买卖双方都具有约束力，如果一方发生违约，则应该依照合同的约定来承担违约责任，对于被违约方赔付相应的违约金。关于违约金的多少需要事先在合同中进行约定。