【规则】可得利益赔偿金额的认定“四步法”。

　　【规则描述】可得利益赔偿金额的证明标准采取较低的盖然性标准；计算方法可分为具体的计算方法与抽象的计算方法，在计算方法的确定上应由债权人选择；在时间标准上，有合同解除日、起诉日、中间最高价格日、口头辩论终结日等时点，应根据不同合同类型、合同目的和违约形态，结合当事人的请求，由法院合理决定采取哪种时间标准。

　　原告齐琳、伍永飞诉被告姚蔚骥房屋买卖合同纠纷案

　　审理法院：上海市第一中级人民法院

　　案

　　号：（2016）沪01民终7565号

　　案

　　由：房屋买卖合同纠纷

　　裁判日期：2016年08月02日

　　问题提示

　　可得利益赔偿金额的认定“四步法”

　　案件索引

　　2016-04-27|上海市浦东新区人民法院|一审|（2015）浦民一（民）初字第36479号|

　　2016-08-03|上海市第一中级人民法院|二审|（2016）沪01民终7565号|

　　裁判要旨

　　可得利益赔偿金额的证明标准采取较低的盖然性标准；计算方法可分为具体的计算方法与抽象的计算方法，在计算方法的确定上应由债权人选择；在时间标准上，有合同解除日、起诉日、中间最高价格日、口头辩论终结日等时点，应根据不同合同类型、合同目的和违约形态，结合当事人的请求，由法院合理决定采取哪种时间标准。

　　关键词

　　证明标准  计算方法  时间标准  可预见性规则

　　基本案情

　　原告齐琳、伍永飞诉称，2015年5月4日，原告（购买方）通过上海创瑞房地产经纪事务所与被告（出售方）签订了上海市浦东新区沈家弄路322弄7号403室房屋（以下简称“系争房屋”）的买卖居间协议，并于2015年6月14日签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，原告以人民币（以下币种同）355万元购买被告系争房屋，并在2015年10月31日之前办理过户手续，11月30日之前交付房屋。合同签订后，原告先行支付购房款149万元，后因原告贷款需要，原告又向被告支付了76万元，共计225万元。2015年9月15日，原告收到被告以不符合购房资格为由的解除合同告知书，原告及时回复被告，表明原告购房资格没有问题，已经在联系银行办理贷款，并请被告提供银行贷款需要的部分资料，但被告拒不提供。为此，原告诉至法院要求：1、判令被告继续履行原、被告之间的房屋买卖合同，协助原告办理过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，因没有能力将剩余房款交到法院，原告于2015年11月27日将上述诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2、判令被告向原告赔偿实际损失约120万元；3、诉讼费用由被告承担。 被告姚蔚骥辩称，被告与两原告于2015年6月14日签订《上海市房地产买卖合同》。根据合同特别告知（二）的关于《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发［2011］6号）第七条上海限购细则，原告在签订合同时不符合再次购房的条件。原告在签订合同时有两套住房，分别位于上海市真华路1615弄35号602室、上海市乾溪路251弄1号601室。据此，被告认为，被告与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》，因不能过户，无法实现合同目的，应当予以解除，于是，被告于2015年9月12日以《告知书》的形式提出解除与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》。同时，被告于2015年9月18日将已收房款71万元通过中国建设银行同行转账的方式退还给了两原告。此外，被告对于估价报告不予认可，被告认为评估价值时点应该是2015年9月12日，因为合同解除的时间在2015年9月12日，而不是2015年12月14日。 本院经审理查明，2015年6月14日，两原告（购买方）与被告（出售方）签订《上海市房地产买卖合同》。其中约定，被告将其所有的上海市浦东新区沈家弄路322弄7号403室房屋出售两原告。房地产转让款共计355万元，两原告于2015年5月4日之前支付被告定金6万元，于2015年5月30日之前支付被告50万元，于2015年6月14日支付被告15万元，于2015年10月31日支付被告37万元，两原告通过向银行贷款方式支付被告232万元，两原告在被告迁户口当日支付被告15万元。原、被告双方确认，在2015年10月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在2015年11月30日前，被告腾出该房屋并通知两原告进行验收交接。2015年5月4日，被告出具收条确认收到两原告支付的定金6万元。2015年5月30日，被告出具收条确认收到两原告支付的房款50万元。2015年6月14日，被告出具收据确认收到两原告支付的房款15万元。2015年9月8日14：10分，两原告向被告转账78万元。2015年9月8日15：21分，被告将两原告转账的78万元通过转账的方式退回两原告账户。2015年9月12日，被告姚蔚骥向两原告发出《告知书》称，两原告名下尚有住宅两套，根据上海市住房限购政策，不符合再次购房的条件，无法实现合同目的，故书面通知合同予以解除，同时要求两原告在3日内提供用于退还已支付房款的银行账号，逾期未提供的，将打回先前两原告转账账户。2015年9月13日，两原告向被告发出《告知书回复》表明，对被告单方面解除合同的主张不予认可，在签订合同时原告已明确告知被告当时原告名下有两套房屋，准备置换一套学区房，而跟被告签订合同后，原告第一时间就出售了其中一套房屋，在合同约定过户时间之前，两原告肯定满足房产交易过户的条件。同日，两原告向被告转账76万元，并再向被告发出《通知》及贷款资料提交单，表明当日已向被告支付76万元房款，并要求被告提供资料配合两原告办理房屋贷款手续。2015年9月15日，被告通过转账方式退回两原告5万元。2015年9月18日，被告通过两次转账方式分别退回两原告71万元、71万元。至此，被告将已收到的两原告支付款项已全部退还两原告。 另查明，2015年9月15日，上海市乾溪路251弄1号601室房屋的权利人由之前的两原告变更为案外人陆锋、宋燕燕。目前，在两原告名下的位于上海市真华路1615弄35号602室房屋上，尚有房贷未还清。 在2015年11月19日第一次庭审结束后，由于两原告没有能力将剩余房款交到法院，在本院向其释明后，两原告于2015年11月27日向本院提交了变更诉讼请求的申请，将继续履行合同的诉讼请求变更为解除合同的诉讼请求，并在2015年12月14日第二次庭审中确定了变更后的诉讼请求。 在2015年12月14日的庭审中，两原告提出对系争房屋的市场价值进行评估申请。本院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司（以下简称百盛公司）对系争房屋进行评估。百盛公司出具了估价报告。百盛公司按照国家建设部、国家质量技术监督局发布的《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》的要求，采用比较法和收益法，以2015年12月14日为价值时点，对系争房屋市场价值进行评估，估价评估结论为：系争房屋总价为503万元。

　　裁判结果

　　上海市浦东新区人民法院于2016年4月27日作出（2015）浦民一（民）初字第36479号民事判决：一、解除原告齐琳、伍永飞与被告姚蔚骥于2015年6月14日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告姚蔚骥应于本判决生效之日起十日赔偿原告齐琳、伍永飞房屋部分差价损失120万元。宣判后，被告姚蔚骥向上海市第一中级人民法院提出上诉。上海市第一中级人民法院于2016年8月3日作出（2016）沪01民终7565号民事判决，驳回上诉，维持原判。

　　法院认为

　　双方就系争房屋网签的《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。合同签订后，被上诉人积极履行合同义务，及时按照合同约定给付价款，且出售了名下一套房产，并于2015年9月15日完成该套房产的过户手续，在合同约定的过户日期前，原告已经具备了进行过户的条件，系争买卖合同的履行并不存在障碍。至于需要双方重新网签合同方能过户，仅系行政登记的需要，并不需要双方对买卖合同的权利义务予以重新约定，被告应当予以配合以履行合同义务，因而并不存在合同目的无法实现之情形。故被告以原告不符合再次购房的条件无法实现合同目的为由解除合同，于法无据，显属违约。根据法律规定，合同解除后，守约方可要求违约方赔偿其损失。对于本案中损失的认定，首先，虽然被告已于2015年9月18日将原告所给付的购房款全部退回，但在被告不享有解约权的情况下，该行为仅属其单方行为，并不发生合同解除的法律后果，而原告提起本案诉讼的诉请也是要求继续履行合同，之后因为履行能力的问题于2015年12月14日庭审中才确定变更诉讼请求为解除合同，故以2015年12月14日作为评估系争房屋价值的时间节点；其次，从双方实际履行情况来看，合同约定的房价为355万元，原告在签订合同后已经支付了225万元，且原告为履行本案合同而出售了自己名下的一套房产，该套房屋因房价上涨也产生一定的差价损失；故综合考虑本案的实际履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失以及保护守约方的利益等因素，被告向原告支付差价损失120万元尚属合理。

　　案例评析

　　在本案中，法院对可得利益赔偿金额120万元的最终认定，需要经历四个步骤，即可得利益金额的确定性（即证明标准）→可得利益金额的计算方法选取→可得利益金额的计算标准选取→可得利益金额的最终确定（可预见规则的检验）。

　　第一步：可得利益金额的确定性

　　可得利益是指合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。可得利益作为一种未来利益，其确定性要求也很重要。在传统理论上，对于确定性的证明标准是采取较低标准的。美国法院对此的证明标准采取了“事实——数额区分规则”，即证明损失数额的合理确定程度一般低于证明损害事实或者原因的程度。[1]德国法院将责任成立的因果关系适用《德国民事诉讼法》第286条，责任范围的因果关系适用《德国民事诉讼法》第287条，其证明程度与前者不同。前者的证明度应达到可谓其为“真实”的真实性，而后者则仅要求较低的盖然性。[2]对于可得利益金额的确定性的证明标准，最近几十年，逐渐被放松。根据《美国统一商法典》第1－106条之评注第11条以及第2－715条之评注第4条的解释，对于确定性的要求是，损害“不必达到数学意义上的精确程度”，“最多就是一个近似的数值”，并且“可以按照周围情事之下的任何合理的方式来证明损害”，“被证明达到了有关事实所允许的确定和准确程度即可”。

　　我国《合同法》没有关于可得利益的确定性规定，法官在处理该问题无所适从，对确定性的判断，在模糊难以把握的时候，常常是一念之间的问题。这也导致当事人可得利益赔偿保护在司法上处于一种不确定的状态，不利于对交易秩序安全的保障和鼓励交易目的的实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第108条规定，我国民事诉讼的一般证明标准是高度盖然性标准。此外，在民事诉讼中还应存在证明标准被拔高或降低两种例外情形，如《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第109条规定了拔高的情形。可得利益本身未来不确定性特点导致了证明难度，结合外国的司法实践，我们在司法实践中应适当降低盖然性标准，即“如果由于被告不法行为导致损害难以证明，那么即使原告所提供的证据不是非常充分，但只要达到公平合理，法院也可推定其为正确”。

　　在本案中，原告齐琳、伍永飞向被告姚蔚骥购买的系争房屋，无论是居住还是转售，原告齐琳、伍永飞因系争房屋的房价上涨而产生的增值损失是显而易见的。如果是居住目的，会产生原告齐琳、伍永飞在解除本合同的前提下另次购买房屋导致的差价损失；如果是转售，会产生假设在被告姚蔚骥履行合同、原告齐琳、伍永飞得到系争房屋后的转售差价损失。这两种损失都是可以合理确定的。

　　第二步：可得利益金额的计算方法选取

　　损害赔偿的计算方法可分为具体的计算方法与抽象的计算方法。[3]前者是指根据受害人具体遭受的损失、支出的费用来计算损害金额，后者是指按照当时社会的一般情况来确定损害金额，而不考虑受害人的特定情况。这两种计算方法的主要区别为是否将受害方的主观因素加以考虑。具体计算方法旨在恢复权利人实际遭受的全部损失，它着眼于具体的实际情况，也就是以合同未违反情况下非违约方所应得到的全部利益为其损害金额。抽象计算方法并不注重非违约方的特定损失，但却要给当事人以一种合理的赔偿。[4]可得利益赔偿，是基于合同法的全部损害赔偿原则，应尽可能以损害事故的具体事实为依据，原则上采取具体的计算方法。但是，一方面，由于民法上对于具体的计算方法和抽象的计算方法没有原则例外之分，是将两种计算方法同等并列；另一方面，抽象计算方法本身在举证和纠纷的迅速解决上也有许多优越性，权利人可能因为举证上的考虑而选择抽象的计算方法，因此，应当允许当事人在两种方法上进行选择。[5]当然，在计算方法上确定上赋予法官以某些裁量权，该裁量权必须限定在当事人的诉讼请求范围内。只有在当事人主张较高的计算方法不能得到支持时，法官都能主动依据裁量权决定采取另一种计算方法，不能因为计算的可得利益较高的计算方法不能得到支持，也不发挥司法能动性，对整个诉讼请求以此为由予以驳回。

　　在本案中，原告齐琳、伍永飞选择了抽象的计算方法，向法院提出对系争房屋的市场价值进行评估的申请，法院应当予以认可。

　　第三步：可得利益金额的计算标准选取

　　无论是采用具体的计算方法还是抽象的计算方法，不同标准的价格、时间和地点对计算可得利益赔偿有很大影响。对于可得利益，就价格标准而言，存在市场价格、转售价格、补进价格、合同价格、成本价格，应该选择哪一种价格作为计算可得利益损失的价格标准呢？当事人双方因利益不同、认识不同，可能会发生很大分歧。这就需要依据具体的情况来确定价格。在时间标准上，有合同解除日、起诉日、中间最高价格日、口头辩论终结日等时点，应根据不同合同类型、合同目的和违约形态，结合当事人的请求，由法院合理决定采取哪种时间标准。根据《合同法》第62条第2项规定，“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”。关于合同的履行地，如果在合同中约定了合同的履行地点，就应当参照约定的履行地点进行可得利益赔偿的计算，否则，应当按照《合同法》第62条第3项的规定来确定合同的履行地点，即“履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行”。

　　在本案中，原告齐琳、伍永飞主张的可得利益损失，实际就是合同价格与评估价格的差额。因此，在价格标准上，选择了市场价格、合同价格。在时间标准上，原告齐琳、伍永飞选择了合同解除日，法院予以确认，因为合同解除之后，非违约方即原告齐琳、伍永飞有义务防止损失扩大，如未尽此义务，也应由非违约方即原告齐琳、伍永飞承担损失。在本案中，对于合同解除日，被告姚蔚骥其于2015年9月12日以《告知书》的形式提出解除与两原告签订的《上海市房地产买卖合同》，所以，合同解除日是2015年9月12日，故评估价值时点应该是2015年9月12日，而原告齐琳、伍永飞认为是其将继续履行合同的诉讼请求变更为解除合同的诉讼请求之日，即2015年12月14日，法院认为，首先，在被告不享有解约权的情况下，其于2015年9月12日以《告知书》的形式向原告提出解除合同的该行为仅属其单方行为，并不发生合同解除的法律后果，故，2015年9月12日不能作为解除日，而原告提起本案诉讼的诉请也是要求继续履行合同，之后因为履行能力的问题于2015年12月14日庭审中才确定变更诉讼请求为解除合同，故以2015年12月14日作为合同解除日，也即评估系争房屋价值的时间节点。

　　第四步：可得利益金额的最终确定（可预见规则的检验）

　　可得利益金额的最终确定，不仅要考虑一些减少规则是否适用，比如过失相抵规则、减轻损害规则、损益相抵规则，还要最终接受可预见规则的检验，即可得利益赔偿金额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在适用可预见规则时，主要从其构成要件上进行把握：预见主体是违约一方。预见的时间是合同签订时。预见的范围是指预见到损害的类型或类型与程度。预见标准是以一个抽象的“理性人”、“常人”、“善良家父”等之类的标准进行判断。对于抽象的损害，法律推定是属于违约一方的可预见范围之内的；对于具体的损害，应由受害人对具体的情事进行举证，在此基础上，法院再依此一抽象的“理性人”标准进行判断，以确定是否属于当事人应当预见范围之内的损害。

　　在本案中，合同价格是355万元，评估价格是503万元，差价为148万元。在这差价前提下，原告齐琳、伍永飞仅主张120万元的可得利益损失。本案中没有减少规则可供适用，只需进行可预见规则的适用。在双方签订房屋买卖合同的2015年6月14日，在政府出台鼓励房屋买卖一系列政策的刺激下，房屋价格处于上涨状态，因此，被告姚蔚骥在签订合同时应当可以预见到如果其违约会造成原告齐琳、伍永飞的实际房屋差价损失及其程度。在此需要特别说明的是，司法实践中往往将对违约金调整考虑的因素想当然地运用到实际损失即可得利益损失上来，有所欠妥。只有在法院采取酌定可得利益损失方法的条件下才有适用的一定空间。